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《苏培科专栏》楼市“去库存”:从需求管理走向供给管理

来源:新闻网 作者:导演 2019-07-30 11:20:09
《苏培科专栏》楼市“去库存”:从需求管理走向供给管理 / 5 years ago《苏培科专栏》楼市“去库存”:从需求管理走向供给管理2 分钟阅读(作者是路透中文特邀专栏作家,对外经济贸易大学公共政策研究所首席研究员,文章仅代表本人观点) 刚刚履新的中国住房和城乡建设部部长陈政高,被外界称为“棚改部长”,认为其上任后将着力推广辽宁的棚户区改造模式,但从他就任住建部长后的第一次表态(千方百计的消化库存;进一步加强房地产结构调整;以及完善房地产项目周边配套设施!)来看,似乎并非外界眼里的“棚改部长”,从其出牌的套路和抱负来看,显然是要解决全局问题,而不是简单地建造棚户区,中国房地产的宏观调控格局很有可能会从需求管理走向供给管理。 之所以做出这样的判断,主要是中央高层对房地产市场和房地产调控态度与此前迥然不同,不希望让房地产继续绑架经济,也不希望房价在高位危险运行,现在即使经济增速下滑,也没有刻意、主动地去放松调控政策,也不再提及房地产调控,反而一直在强化棚户区改造和保障房建设,以优化结构的方式来化解楼市矛盾,改善棚户区居民的居住条件、解决低收入人群的居住问题,这显然是政府公共保障的范畴,如果能够通过优化结构的方式解决房地产市场中的核心对立矛盾,一般人不再对房价的起起落落恐惧的时候,对房价涨跌的调控就不会再像目前这样痛苦地抉择。当然,目前通过加大棚户区改造和保障房建设也能达到稳定经济的效果,因为盖房子还是需要钢筋、水泥等房地产相关行业的支持,无非只会影响房价和地价,只会对开发商的利益和地方政府的利益造成影响,但在我看来这其实是回归理性而已,之前他们的利益太不正常和太暴利了,如果政府建设保障房和棚户区改造的数量能够与经济繁荣时期的供给数量大致相等的话,就对相关行业的影响会下降,房地产相关行业不会出现断崖式下跌,也不会再让商品房价格绑架经济增速。 其次,政府除了要建设保障房和棚户区改造项目,还得完善房地产项目周边的配套设施,如果棚改项目和保障房建设离市区很远,周边的交通、就业、医疗、教育等都异常不方便,那也是没法住人的。据媒体报道,国内有很多地方的公租房、廉租房都存在周边配套设施不完善的困境,有很多已经建好的房子在闲置和空置。 当然,目前中国的房地产空置除了周边配套设施不完善的保障房外,还有大量的商品房处于严重空置状态,内地有很多三四线城市都不同程度地出现了鬼城现象,但中国到底空置了多少房子?目前没有一本清晰的账目,但从不同机构公布的空置率结果来看,2010年国家电网公布5640万户的电表数据半年以来转数为“零”,前段时间西南财大分层抽样采集调查统计的结果是2013年中国城镇住房空置率为22.4%(大约4898万套),虽然这些数据也未必精确,但由此来看中国房地产的空置率很严重,中国房地产存在过度开发的问题,需要尽快消化库存和解决存量问题,否则没完没了盖房子是难以持续的。 那幺究竟该如何解决和消化中国房地产的库存? 其实办法也很简单,关键是要看主管部门的决心和魄力,要想真正解决清楚中国的房地产库存问题和房地产调控有的放矢,首先就得厘清中国的房地产存量和空置数量,这需要对不动产进行联网、大普查,不动产普查相比人口普查和经济普查简单的多,而且准确度会很高,因为房子不会跑,而且没有人会否认房主身份或逃避普查,如果普查之后真有空置无主的房子,就可以采取充公拍卖处置。这幺重要的一个数据和这幺简单的一个事情为何至今没有实施?阻力显然来自利益主体和不愿意将所持房产公诸于众的权贵,当务之急必须要斩断地方政府与房地产开发商的利益链条,严厉打击贪污腐败和各种非法所得,避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发,只有尽快启动不动产的全国普查,让决策层了解真实的房地产“空置率”数据,消化库存、房地产调控和保障房供给就会有的放矢。 另外,解决库存的办法要通过市场和税收杠杆的方式来调节,只有在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税,增加多套房拥有者的持有成本,用税收杠杆迫使多套房持有人释放存量房和空置房,来平抑畸形的市场供需,以保障市场的公平与效率,这样自然会有效地抑制房地产的过度开发和投资投机,会提高房子的使用效率和恢复房子的居住属性。(完)
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